Guia de Compra

JÁ PENSOU EM TER UMA CASA EM PORTUGAL?
Se já passa aqui as suas férias, porque não fica a residir! O passo mais importante, é encontrar a sua casa de sonho. A partir daí, aqui apresentamos os passos seguintes para a compra de um imóvel em Portugal.
 
1 – PROCESSO DE COMPRA
2 – DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA
3 – CUSTOS COM A COMPRA
 


1 – PROCESSO DE COMPRA
 
1º PASSO – DAR INICIO À SUA PESQUISA DE IMÓVEIS.
A grande parte dos compradores iniciam a pesquisa através da internet e visitam vários websites de mediadoras locais para analisarem o que poderiam pretender durante a sua visita e quais são os preços entre as zonas de agrado.
 
2º PASSO - CONSULTAR O NOSSO WEBSITE E SELECCIONAR O IMÓVEL
Em alternativa, em Portugal, encontrará alguns dos mesmos imóveis em venda com várias mediadoras imobiliárias e, para lhe facilitar a sua pesquisa, temos à sua disposição, o serviço de “Pesquisa de Imóveis”. Através da nossa rede de parceiros, podemos facilmente oferecer-lhe um número variado de imóveis, sem ter de contactar diversas pessoas e explicar consecutivamente quais são as suas preferências.
 
3º PASSO - APÓS TER PRÉ-SELECCIONADO UM CONJUNTO DE IMÓVEIS INTERESSANTES, O PRÓXIMO PASSO É MARCAR A SUA VIAGEM.
Dependendo do seu horário, recomendamos que visite a região de 3 a 7 dias. Para os compradores que já conhecem Portugal e, em especial o Algarve e o seu mercado imobiliário, as viagens podem ser mais curtas e mais focadas nas zonas de interesse.
Para os compradores que não estão familiarizados com Portugal e o seu mercado imobiliário por vezes, pode ser um processo difícil. No caso concreto do Algarve, embora seja uma região pequena existem muitas diferenças entre as zonas - Oeste, Centro e Este Algarve - por elas serem diversas em paisagem, ambiente, clima, tipo de propriedades e os preços dos imóveis.
Uma vez que identificou o local que mais lhe agrada, poderemos então concentrarmo-nos nos imóveis certos e organizar as visitas.
 
4º PASSO - AS VISITAS AOS IMÓVEIS.
Quando visitar os imóveis, recomendamos que não se entusiasme e veja dezenas de imóveis por dia, mas deve sim limitar suas visitas a um máximo de 5 a 7 por dia. Durante as visita tome nota das qualidades e pontos negativos de cada imóvel que vai visitando, para que se lembre de todas elas ao fim do dia e de poder eliminar aquelas que não são do seu agrado. O investimento num imóvel no estrangeiro tem muito a ver com a sensação que o imóvel criou durante a sua visita. Habitualmente uma pessoa sabe imediatamente se lhe causou boa impressão ou não. Após as visitas e de ter encontrado o imóvel que corresponda ao seu sonho, está agora pronto para o adquirir e entrará nesta fase, no próximo passo do processo de compra do imóvel.
 
5º PASSO  PARABÉNS – ENCONTROU A CASA DOS SEUS SONHOS! AGORA É A ALTURA DE AVANÇAR COM UMA PROPOSTA DE COMPRA .
 Quando faz a sua proposta de compra, além do valor da compra, devem ser tidos em contas outros factores importantes para a sua proposta ser aceite, como o prazo de finalização do negócio/escritura, quanto vai pagar de sinal na assinatura do contrato-promessa, se vai recorrer a financiamento ou não, e caso recorra a financiamento se já obteve a pré-qualificação pelo seu banco, se a compra inclui algum mobiliário ou não, se vão ser feitas algumas obras de melhoramentos ou não, etc.
O processo de compra pode demorar entre uma semana ou alguns meses, dependendo da rapidez com que o comprador e o vendedor deseja prosseguir e se toda a documentação necessária está em ordem.
 
6º PASSO - APÓS O VENDEDOR TER ACEITE AS SUAS CONDIÇÕES, DEVERÁ EFECTUAR A PREPARAR-SE PARA A COMPRA.
Nesta fase, recomendamos que deverá seleccionar o seu advogado / solicitador / representante legal, obter um número fiscal de contribuinte e abrir uma conta bancária. Caso tenha que regressar ao seu país de origem e não possa estar presente para concluir a compra, tudo poderá também ser tratado pelo seu representante legal, desde que deixe uma Procuração de representação.
 
7º PASSO - ASSINATURA DO CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA (CPCV)
É um contrato juridicamente vinculativo firmado entre o vendedor e o comprador, e inclui as seguintes informações (identificação das partes / identificação da propriedade / fases de pagamento / cláusula de penalização / o que está incluído na compra, ex. móveis juntando um inventário em anexo / data para a escritura).
No dia em que o Contrato Promessa é assinado, o comprador paga ao vendedor o sinal acordado, normalmente entre 10% e 20% do preço de compra. Por sua vez, este contrato protege o comprador e o vendedor, na medida em que se o vendedor rescindir o contrato ele é obrigado a devolver o depósito em dobro ao comprador, enquanto que se o comprador rescindir o contrato, o vendedor tem o direito de manter o valor de sinal.
Com a assinatura do contrato o imóvel é retirado do mercado.
 
8º PASSO - MARCAÇÃO E ASSINATURA DA ESCRITURA
Uma vez que o contrato-promessa foi assinado, quaisquer pendentes que foram concordadas para serem efectuadas antes da escritura, são nesta fase cumpridas, tais como, financiamento, inspecções e pagamento do imposto para a transferência do imóvel. As escrituras realizam-se no notário na localidade mais conveniente para os intervenientes no negócio. Uma vez assinada a escritura, recebe as chaves da sua nova casa e é imediatamente o novo proprietário oficial do imóvel e pode imediatamente mudar-se.
 
9º PASSO - ABRA A PORTA E CELEBRE A SUA NOVA CASA EM PORTUGAL!
 
2 – DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA
 
A aquisição de um bem imóvel em Portugal está sujeito ao pagamento de impostos e obriga à inscrição junto da Administração Fiscal para obtenção do respetivo Número de Identificação Fiscal.
 
Os residentes no estrangeiro, bem como os que, embora residentes no território nacional, se ausentem deste por período superior a seis meses, devem, para efeitos tributários, designar um representante com residência em território nacional. Se for residente ou se se ausentar para um Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, a designação deste representante é meramente facultativa. O domicílio fiscal é o local da residência habitual, ou, no caso dos cidadãos residentes no estrangeiro, o domicílio fiscal corresponde ao do representante fiscal.
 
PARA CONCRETIZAR A COMPRA DA SUA CASA, É NECESSÁRIO APRESENTAR ALGUNS DOCUMENTOS QUE IDENTIFICAM O IMÓVEL E CONFIRMAM A LEGITIMIDADE DO PROPRIETÁRIO E DO COMPRADOR:
 
1. CERTIDÃO DO REGISTO PREDIAL (OU CERTIDÃO DE TEOR)
É através da informação disponibilizada pelo registo predial que poderá ficar a saber qual a composição de determinado prédio, a legitimidade de quem pretende vender o imóvel e que tipos de encargos podem incidir sobre ele (hipotecas, penhoras, etc).
A certidão de registo predial, em suporte papel ou digital, pode ser requerida:
- Presencialmente, junto de qualquer Conservatória do Registo Predial (consultar Lista), entidade que dispõe das descrições completas dos imóveis;
No site Predial Online é possível requerer uma certidão permanente do registo predial e a informação predial simplificada.
 
2. CADERNETA PREDIAL
Este documento pode ser solicitado junto de qualquer Serviço de Finanças e aí obter informações sobre a situação fiscal do imóvel e apurar a entidade responsável pelo cumprimento das obrigações fiscais a ele relativas.
- No Portal das Finanças, os proprietários podem obter a caderneta predial dos seus imóveis;
- Em substituição da caderneta predial, pode ser solicitada a certidão de teor do artigo matricial (a qual tem uma validade de apenas um ano);
 
3. LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
A Licença de Utilização visa atestar a que uso o imóvel se destina e que este se encontra apto para o respetivo fim. Esta licença deve ser solicitada à Câmara Municipal do concelho onde se localiza o imóvel. No ato de compra e venda poderá, no entanto, apresentar apenas prova do pedido de emissão de licença, se esta ainda não tiver sido emitida.
 
4. FICHA TÉCNICA DE HABITAÇÃO
A Ficha Técnica de Habitação é um documento descritivo das principais características técnicas e funcionais do imóvel. Deverá ser solicitada diretamente à Câmara Municipal do concelho onde se localiza o imóvel.
 
5. CERTIFICADO ENERGÉTICO
Deve ser apresentado, pelo proprietário, no ato de compra e venda.
 
6. GUIA COMPROVATIVO DO PAGAMENTO PRÉVIO DO IMPOSTO MUNICIPAL DE TRANSAÇÕES ONEROSAS DE IMÓVEIS (IMT)
 
7. FOTOCÓPIA DOS BILHETES DE IDENTIDADE (OU DOCUMENTO IDENTIFICATIVO EQUIVALENTE) E DOS CARTÕES DE CONTRIBUINTE FISCAL DOS CONTRATANTES
 
8. EXIBIÇÃO DE PROCURAÇÃO, NA SITUAÇÃO DE REPRESENTAÇÃO POR MANDATÁRIO
Tenha em atenção que podem existir situações em que sobre o imóvel em causa recaia o chamado direito legal de preferência, que pode ser exercido pela Câmara Municipal ou pela Direção Geral do Património Cultural, em caso de venda de bens classificados ou em vias de classificação ou imóveis situados em zonas de proteção.
Nestas situações, deverá obter o comprovativo da renúncia da Câmara Municipal ou da Direção Geral do Património Cultural ao respetivo direito legal de preferência.
 
9. ONDE E COMO PODE A COMPRA E VENDA DO IMÓVEL SER CONCRETIZADA:
- Num qualquer Cartório Notarial - Através da celebração de uma escritura pública, seguida de envio obrigatório para registo numa Conservatória do Registo Predial
- Num Balcão Casa Pronta - "Casa Pronta” é um balcão único onde é possível realizar todas as operações relativas à compra e venda de imóveis. Neste balcão, é possível pagar impostos, celebrar os respetivos contratos, realizar imediatamente todos os registos, pedir a isenção de pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis, pedir a alteração da morada fiscal, etc. Pode consultar no site, a lista atualizada de conservatórias e serviços de registo onde o balcão "Casa Pronta” está disponível.
- Outras vias - recorrendo a advogados e solicitadores.
 
 
3 – CUSTOS COM A COMPRA
Existem vários custos que terá de ter em conta, os quais, no geral, acrescentam 5 a 10 por cento ao valor do imóvel. Salientamos que as taxas foram alteradas nos últimos anos e que várias taxas são revistas regularmente.
 
REPRESENTAÇÃO FISCAL:
Um residente não Europeu que compre uma propriedade em Portugal necessita de um representante legal que seja responsável pelo seu tratamento fiscal, que receba todas as notificações e que seja responsável pela sua submissão anual do IRS, caso a propriedade tenha algum rendimento. As empresas costumam cobrar uma taxa anual, a qual estará na ordem dos 100€ aos 300€.
 
REMUNERAÇÃO DOS AGENTES IMOBILIÁRIOS:
Em Portugal são geralmente pagos pelo vendedor.
 
DESPESAS LEGAIS (ADVOGADOS):
Alguns advogados e solicitadores cobram uma taxa fixa pelo seu trabalho, com um mínimo de 750€ + IVA, enquanto outros cobram uma percentagem do preço de compra, que pode variar entre os 0,5 ir até aos 1,5% do valor da compra.
 
IMT (IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE TRANSMISSÕES ONEROSAS DE IMÓVEIS):
Este imposto deve ser pago pelo comprador antes da conclusão do processo, isto é, antes da assinatura da Escritura. O valor a pagar varia de acordo com o preço de compra.
 
TABELA IMT 2015 - PRÉDIOS URBANOS OU FRAÇÕES DESTINADOS EXCLUSIVAMENTE A HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE EM PORTUGAL CONTINENTAL:
 

Valor de incidência Taxas Média (*)
Valor em Euros (€) Marginal (%) Parcela a abater
Até 92.407 0 0
De 92.407
até 126.403
2 1.848,14
De 126.403
até 172.348
5 5.640,23
De 172.348
até 287.213
7 9.087,19
De 287.213
até 574.323
8 11.959,32
Superior a 574.323 6 0
 
* Até ao limite da escala.
- Os imóveis que não ultrapassem os 92.407 euros estão isentos.
- Exemplo: Moradia - 230.000 * 7% = 16.100,00 – 9.087,14 = 7.012,81
 
TABELA IMT 2015 – OUTROS
- Prédios rústicos (terrenos) – 5%
- Outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas (escritórios, lojas, lotes em zonas urbanas, …) - 6,5%
- Adquirente residente em paraíso fiscal, offshores (exceto pessoas singulares) – 10%
 
TABELA IMT 2015 - PRÉDIOS URBANOS OU FRAÇÕES DESTINADOS EXCLUSIVAMENTE A HABITAÇÃO SECUNDÁRIA E ARRENDAMENTO EM PORTUGAL CONTINENTAL:
 
Valor de incidência Taxas Média (*)
Valor em Euros (€) Marginal (%) Parcela a abater
Até 92.407 1 0
De 92.407
até 126.403
2 924,07
De 126.403
até 172.348
5 4.716,16
De 172.348
até 287.213
7 8.163,12
De 287.213
até 550.836
8 11.035,25
Superior a 550.836 6 0
* Até ao limite da escala.
 
 

ISENÇÕES- Alguns factos beneficiam de isenção, designadamente os a seguir mencionados, podendo a isenção estar condicionada à verificação de determinados requisitos.

- Aquisição por imobiliárias, de prédios para revenda
- Aquisição de imóveis por Fundos de Investimento Imobiliário Abertos (FIIA) ou fechados de subscrição pública
- Aquisição de imóveis por Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FIIAH)
- Operações de concentração ou cooperação
- Aquisição de prédios urbanos objeto de reabilitação urbanística
- Aquisição de prédios classificados como de interesse nacional / público / municipal
 
IMPOSTO DE SELO:
O Imposto do Selo incide sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos. Para a aquisição de imóveis a taxa é de 0,8% do valor de aquisição do imóvel.
 
DESPESAS DE NOTÁRIO:
As despesas de notário dependem do Cartório Notarial onde será celebrado a escritura e variam de acordo com o preço de compra. Normalmente o Notário cobra cerca de 0.5% do valor da aquisição a constar na escritura/titulo de propriedade pelos seus Honorários/serviços que inclui a elaboração, testemunho e execução da escritura.
 
DESPESAS DE REGISTO:
As despesas de registo aplicam-se quando o novo proprietário é registado na Conservatória do Registo Predial e actualmente são 225 € (online) ou 250 € (Conservatória do Registo Predial). Se exitir hipoteca esta também terá de ser registada.
 
IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS (IMI):
É o imposto municipal que incide sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis. Normalmente o valor patrimonial é inferior ao valor de aquisição.
- Prédios Urbanos (apartamentos, moradias, lojas, escritórios, armazéns, e outros) – Entre 0,3 e 0,5%
- Prédios rústicos (terrenos rústicos) - 0,8%
- Prédios detidos por entidades em paraísos fiscais (exceto pessoas singulares) - 7,5%
 
Imposto adicional sobre Imóveis de Luxo – Esta cobrança de 1% imposta pelas autoridades portuguesas, afeta as propriedades cujo valor tributável ronda acima de 1.000.000€. O 1% de imposto é pagável faseadamente durante o ano, referindo sempre à taxação pagável do ano anterior. Este imposto entrou em vigor como uma medida temporária, implementada pelo Governo, no entanto continua em vigor.
 
 
 
AVISO - A presente informação é meramente informativa, não constitui valor legal e não dispensa a consulta da legislação aplicável. Recomendamos vivamente que antes de efectuar qualquer aquisição procure assessoria jurídica e fiscal.
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